风声丨房地产迎来大松绑：各地新政能够激活陷入困境的市场吗？
房地产经历了“史上最严”调控，终于迎来了政策“松绑”的时刻。去年下半年开始，高层不断释放政策信号，近期又有了实质性的动作。
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
连云港、郑州、长沙、兰州、福州、长沙、南京、苏州等多地调整了楼市调控政策。从政策内容看，主要为降低首付比例、加大公积金购房支持力度、下调房贷利率、调整限购范围、缩短限售周期、给予购房者税费优惠及购房补贴等。
5月19日，杭州颁布“杭三条”。5月20日大连也出台了调整方案。估计后续还会有一些城市加入到政策调整的队伍中去。
目前看来，“政策寒冬”基本过去。但是，这并不意味着房地产能够再现昔日的繁荣。
调控政策放松的逻辑：不松不行
此次政策“松绑”是应对中国目前经济形势、房地产行业现实状况的举措。
首先，房地产业在中国经济体系中的重要性不容小觑。经历了长期调控后的低迷，房地产业在国民经济中的比例已经大幅下降，但是依旧重要。有数据显示，2021年，房地产业增加值为7.76万亿元，建筑业增加值8万亿元，合计占GDP的14%左右。如果把装修、家电、家装等上下游产业全部计入，占比还会更高。因此，及时调整政策，保证房地产行业平稳发展，是今年实现稳经济、保增长的必要手段。
其次，中国房地产业这两年承受了相当大的下行压力。去年恒大爆雷，引发市场不安。近期华夏幸福、融创相继出现债务违约，令人忧心。而且，这几年房地产行业明显向央企和地方国企集中。如果堆积在房地产业的大量国资出现问题，无疑会对金融体系、地方财政产生巨大的压力。
另外，放松调控政策可能还考虑到地方财政的实际困难。由于“疫情”等因素影响，今年以来地方财政压力加大。财政部5月17日公布的数据显示，4月当月，扣除留抵退税因素后，地方财政收入下降6.6%，按自然口径计算下降40.4%。
各地数据显示，东南地区不少城市财政收入降幅巨大：深圳一般公共预算收入255.1亿，同比下降44%；南京同比下降54.9%；苏州下降49%；杭州降37%；宁波降36%。东南两大三角洲，是中国经济质量最高的地区，天下赋税占了八成。
以江浙沪为例，三省市的GDP占全国的20%、人口仅占全国人口的11.4%，却承担了过半的全国财政支出，是财政转移支付的重要来源。如今三省市的“钱袋子”大幅缩水，影响是全国性的。
因此，各地寻求土地财政的补充在所难免，严控房地产就显得不太合时宜了。调整房地产调控政策，为房地产松绑，是符合逻辑的政策选择。但，这不是房价大涨的“锦上添花”，而是“雪中送炭”。
市场的逻辑：信心恢复还很难
政策逻辑是清晰的，调整是必要的，能取得多大的效果，则取决于市场。
市场有市场的逻辑，并不完全跟着政策的指挥棒走。很多人认为只要有宽货币、松信贷的宏观政策，就能推动房地产的繁荣，因而不太重视微观的市场因素。这在经济高速发展阶段，不体成立。因为，经济高速增长阶段的收入增长预期和资产增值预期自然叠加，房地产业的繁荣只欠“拧开金融水龙头”的东风。
但是，经济增速放缓、下行压力加大的形势下，市场逻辑发生了改变——市场信心不再是理所当然的，甚至比货币更为稀缺。
5月18日，国家统计局发布的数据显示，今年1-4月份，房地产市场出现了多年罕见的量价齐跌。商品房销售面积同比下降20.9%，住宅销售面积下降25.4%。销售额下降29.5%，住宅销售额下降32.2%。
4月份的价格普跌趋势更为清晰。70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，超过半数，一、二、三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低，新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌。
房市疲软的下行趋势，不能完全归因于政策限制。自去年下半年，调控放松、宽松货币的政策信号已经很明显，政策预期是清晰的，但是并未改变今年以来的房市萎靡。
这轮房市下行，“疫情因素”更为明显。1、2月份房市表现还比较平稳，3、4月份出现了一定程度恶化。 “疫情因素”造成了短期冲击的同时，也打击了长期信心。尤其是青年人的收入预期下降，对房市的影响将是长期的。
5月7日，中国人民大学就业研究所和智联招聘联合发布了一季度《中国就业市场景气报告》，到4月中旬仅有46.7%的应届生拿到了offer，平均签约率只有15.4%。另有55%的应届生“识趣”地降低了自己的薪资期望。
5月17日，发改委提供的数据显示青年失业率为18.2%，是全民失业率的近3倍，创下了历史新高。
作为购房需求的绝对主力，青年人的职业前景黯淡，对市场信心的打击不可低估。而失去的就业岗位，很难在短时间内重新创造出来。此前，年轻人“创富主力”的互联网产业这两年的发展势头明显减弱，也意味着购房需求的生力军大不如前。
此外，周边产业的状况同样不容乐观。今年外贸出口本就呈现出回落的趋势，“疫情”冲击导致全球供应链调整，将会加速这一回落过程，且不排除长期化的可能。
房地产身处复杂的经济系统中，既不可能独占春色，也不可能独善其身。收入预期下降、购买能力不足的情况下，政策助力的作用可期，但不能高估。简单说，即使银行肯放贷，也要购房者愿意贷。
影响房产市场的另一重要因素是城市人口的迁入，这取决于城市的经济机遇。本轮“疫情”重创上海，对中国最大的都市圈长三角都市圈也造成了严重的影响，还有处于局部封控的北京。这些中国经济重镇的大城市，是否还有足够的经济机遇吸引人口持续进入，有待观察。
那么，三四线城市能否因为可能出现的返乡潮出现一波购房高潮呢？此前的研究已证明，较高的住房自有率、较低的人口流动性，限制了三四线城市的房市潜力。
总之，目前看来，市场逻辑和政策逻辑之间的契合度存在差距，放松调控，诚然解锁了房产的流动性限制、一定程度上降低了购房成本，但不足以改变房地产下行的趋势。至少在本轮疫情结束前，中国房市很难走出颓势的阴影，这是市场逻辑所决定的。
资产的逻辑：货币宽松不宜过多“联想”
坚持“房主不炒”无疑是正确的，但它并没有否定房产的资产属性。房产能否升值，是绝大部分购房者都会考虑的重要因素。
真正不考虑升值的刚需购买者，是少而又少的。因此，资产的逻辑也是分析房市是要充分考虑的。
货币宽松确实会加码资产升值预期，出于货币贬值预期的避险心理，购房保值的确是一种市场选择。但是，如果货币宽松的力度超出了温和通胀的范围，反而会造成恐慌心理，对任何长期投资都是负面的，房产也不例外。
更糟糕的情况是滞胀。通过对上世纪70年代美国等发达国家滞胀现象的研究显示。建筑成本的升高，令房地产业固定资产投资大幅下滑，直接影响房地产未来供给。同时，“滞胀”让居民实际收入缩水，冲击房地产的需求。在供给和需求双重下滑的因素影响下，整个房地产行业低迷。
目前因“疫情”冲击，中国经济出现了滞胀的迹象，1-4月份的房市量价双跌也符合房市在滞胀阶段的表现。众所周知，滞胀是不能通过宽松货币、政策刺激消除的。因此，不能期待近期中国房市靠“拧开金融水龙头”就能恢复景气。避免滞胀长期化，是房市长期健康发展的前提。把货币宽松的政策刺激拉动房产、作为滞胀的解药，本末倒置。
如果在经济运行状况没有真实改善的情况下，大量资金流入房地产，反而催生资产泡沫。
我们知道，资产增值预期仅靠货币政策的倾斜人为制造出来，就是沙滩上的堡垒，2008年美国次贷危机是惨痛的教训。
只有真实的经济增长速度足以支撑真实的资产升值预期，房地产市场才能长期健康繁荣的发展。资产增值是经济发展的结果，而不是原因。
至于“新基建”和房地产之间的关系，也涉及到房产的资产属性。上一轮大基建带动了很多地方的房产升值，是因为房产直接受益于交通物流体系的大幅完善。而本轮“新基建”七大领域中，仅城际高速铁路和城市轨道交通两项，和土地资产价值有直接关系，不太可能“复刻”当初大基建的拉动效应。这也意味着，本轮新基建的投资，不太可能通过土地资产升值快速回收。新基建投资是新基建投资，房地产平稳发展是房地产平稳发展，不应做过度的联想。
总之，调整调控政策，逐步修复房地产行业的市场机制，无疑是正确的举措。中国经济需要房地产行业行稳致远，也是毋庸置疑的。但是，就目前的宏观经济背景、市场条件之下，不能指望房地产再次成为拉动经济增长的主要动力。
经济发展没有捷径，唯有持之以恒地改善市场环境，让各行各业百花齐放，才能让中国经济的潜力转化为发展动力。